Blog Detail

Т.Азжаргал: Энэ II улиралд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ унах төлөвтэй байна

24 4 сар 18
tower
No Comments

Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлал нь манай улсад хурдацтай хөгжиж буй салбаруудын нэг юм.

Ингээд бид тус салбарын төлөөлөл “ТАУЭР ПРОПЕРТИС” компанийн Гүйцэтгэх захирал Т.Азжаргалтай үл хөдлөх хөрөнгө зуучлал болоод барилгын салбарын өнөөгийн зах зээлийн талаар ярилцлаа.

ИПОТЕКИЙН 8 ХУВИЙН ЗЭЭЛ ГАРАХГҮЙ НЬ ТОДОРХОЙ ХАРАГДАЖ БАЙНА

-Манай уншигчдад та өөрийгөө танилцуулна уу?

-Би Улаанбаатар хотод төрж өссөн. ШУТИС-н үйлдвэрлэл технологи дизайны сургуулийг Интерьер дизайнер мэргэжлийн бакалавраар төгссөн. Санхүү эдийн засгийн Их сургуулийн Бизнесийн удирдлагаар магистрантур.

Ажлын гараагаа анх “Жигүүр Гранд” группээс интерьер дизайнераар эхэлж байлаа. Дараа нь “Гангар Инвест” ХХК-д дизайнер борлуулалтын менежерээр ажилласан. Барилгын ууган топ компаниудад 10-аад жил ажилласан туршлагатай. Одоогоор ТАУЭР ПРОПЕРТИС үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компанийг байгуулан ажиллаж байна.

-Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбар руу орох болсон шалтгаан тань юу вэ?

-Үл хөдлөх хөрөнгө нь хүний амьдралын салшгүй нэгэн хэсэг бөгөөд үеэс үед дамжигдах капитал юм. Өнгөрсөн 10 гаруй жилийн хугацаанд барилгын салбарт ажиллаж байхдаа олон айл өрхөд орон сууц худалдан авахад нь зөвлөгөө өгч, зөв сонголт хийхэд нь тусалж байсан.

Барилгын компаниудад тулгардаг борлуулалттай холбоотой олон бэрхшээлүүдийг биеэр үзэж туулсан учраас тэр бүх асуудлыг нэг дор шийдэх боломжийг хайн өөрийн мэдлэг туршлага дээрээ суурилан үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компаниа байгуулах санаа төрсөн юм.

-Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг хэрхэн харж байна вэ?

-Монголд ажиллаж байгаа гадны компаниудтай харилцан туршлага солилцож байхад манай үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг мэдрэмжгүй зах зээл болсон гэж үзэж байна. Мэдрэмжгүй зах зээл гэж юуг хэлж байна вэ гэхээр барилгын компаниуд үнийн уян хатан бодлого баримтлахгүй, бараа материалын үнэ хямд үед барилгаа барьчихаад үнэ өсөхөд хиймлээр дагаад өсгөх явдал монголын барилгын зах зээлд үүсээд байна.

Эдийн засгийн хямралтай байгаа энэ үед ипотекийн 8 хувийн зээл гарахгүй нь тодорхой харагдаж байна. Энэ 2-р улиралд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ 10-15 хувиар унах төлөвтэй байна. Тэгэхээр энэ нөхцөл байдлаас гарахын тулд  барилгын компаниуд маань үнийн уян хатан бодлого баримталж, борлуулалтаа эрчимжүүлэхгүй бол цаашид өндөр үнээр үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах эрэлт улам багасах болно. Барилгын салбар нь төр засгаас аль болох хамааралгүйгээр, зохиомол хөөрөгдсөн үнээ бууруулж үл хөдлөх хөрөнгийг эрэлтэд оруулах нь чухал болоод байна.

-Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компаниудын өрсөлдөөний төлөв байдлыг юу гэж харж байна вэ?

-2000 оноос эхлээд барилгын салбар маш хурдацтай өсөж хөгжихийн хэрээр үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компаниуд Монголд ихээр байгуулагдсан. Одоогийн байдлаар УБ хотод жижиг том 100 гаруй зуучлалын байгууллагууд бүртгэлтэй байгаагаас 20 гаруй компани нь идэвхтэй үйл ажиллагаа явуулж байна. Үл хөдлөх зуучлалын компаниуд өөр хоорондоо шинэлэг санаа, маркетингийн бодлогоороо өрсөлдөж байна.

Сүүлийн үед гадны франчайс компаниуд монголд идэвхтэй үйл ажиллагаа явуулж байгаа нь зах зээлийн өрсөлдөөнийг идэвхжүүлж байгаа ч Монгол хүмүүс хоорондоо үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлал худалдаа хийсний төлөө гадны улс орнуудад ашиг өгч байгаа нь их харамсалтай санагддаг.

-Иргэд зуучлалын байгууллагад хандсанаар ямар давуу талтай байх вэ?

-Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын байгууллагад хандсанаараа маш олон давуу талыг олж авдаг. Зах зээлийн нийгэмд бид бүгдээрээ цаг завгүй ажиллаж байна. Байрны сонголт асар их болсон энэ үед зөв байраа сонгож авах, байраа шуурхай борлуулахын тулд маш их цаг хугацаа зарцуулах шаардлага гардаг.

Иргэд туршлагатай байгууллагад хандсанаараа цаг заваа хэмнэх, хэт хямдаар зарах эсвэл хэт үнэтэй худалдан авах зэрэг эрсдэлээс сэргийлэх олон давуу талтай. Мэдээж үл хөдлөх зуучлалын компани туршлагатай байхаас гадна хүний итгэлийг маш сайн хүлээдэг байх учиртай.

Монголд үл хөдлөх зуучлалын зах зээл хөгжиж байгаатай холбогдон олон үл хөдлөхийн байгууллагууд шинээр үүсч байна. Энэ нь нэг талаараа сайн хэдий ч нөгөө талаараа хууран мэхлэх, бизнесийн ёс зүйгүй үйлдэл гаргаж иргэдийг хохироох эрсдэлүүд үүсэж болзошгүй юм. Тийм учраас олон үл хөдлөх зуучлалын байгууллагуудаас сонголтоо зөв хийх нь чухал гэж бодож байна.

 ҮНИЙН БОДЛОГЫН ХУВЬД УЯН ХАТАН БИШ БАЙГАА НЬ БҮТЭЭН БАЙГУУЛАЛТУУДЫГ АШИГГҮЙ ЦАРЦААЖ БАЙНА

-Танай компани бусад зуучлалын компаниудаас юугаараа давуу талтай вэ?

-Монгол улсад үл хөдлөх хөрөнгийн талаарх хууль, эрх зүйн зохицуулалт дутмаг байгаа учраас иргэд хууран мэхлүүлэх, өөрт ашиггүй гэрээ хэлэлцээр хийснээр хохирч байна. Манай байгууллагад хандсанаар барилгын салбарт олон жил ажилласан дадлага туршлагатай мэргэжлийн борлуулалтын менежерүүд танд түргэн шуурхай найдвартай үйлчилгээг хүргэн ажиллах болно.

Бид олон төрлийн сегмент рүү оролцон ажилладаг бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн талаарх хууль, эрх зүйн зөвлөгөө өгөөд зогсохгүй манайхаар дамжуулан худалдан авсан орон сууцынхаа интерьер экстерьерийн зургийг үнэ төлбөргүй хийлгэж авах давуу талтай юм.

Манай зургийн дагуу орон сууцаа тохижуулахыг хүсвэл бидний харилцдаг тавилгын дэлгүүртэй холбогдож чанартай тавилгыг хямд үнээр авах боломжтой.

-Иргэд байр худалдаж авахдаа юуг голлон анхаарах ёстой вэ?

Орон сууц худалдан авахдаа голлон анхаарах зүйл бол барилгын чанар, байршил чухалбайдаг. Үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авч байгаа иргэдийн ихэнх нь барилгын гаднах өнгөнд хууртах тохиолдол ажиглагддаг. Энэ нь их буруу юм.

Тухайн барилгын сантехник, цахилгааны материалаас гадна барилгын хийцлэлийг харах нь их чухал байдаг. Иргэд барилгын компаниудаас орон сууцны мэдээллээ дутмаг авч, сэтгэл хөдлөлөөр сонголтоо хийснээс болж хохирдог. Иймд аль болох найдвартай мэргэжлийн байгууллагаар дамжуулан шийдвэр гаргах нь зүйтэй.

-Хямралын үед барилгын компаниуд хэрхэн ажиллах нь зохимжтой гэж бодож байна вэ?

-Одоогийн байдлаар зах зээл дээр бэлэн мөнгөний урсгал их байгаа боловч үл хөдлөх хөрөнгийн хэт их үнийн хөөрөгдлөөс шалтгаалаад орон сууц худалдан авах хүсэлтэй иргэдийн дунд хүлээлт үүсгээд байна. Гадны орнуудад SALES POLICY буюу жилийн эцсээр үлдэгдэл бараагаа хямдруулж эргэлтэнд оруулдаг туршлагууд цөөнгүй байдаг.

Тухайлбал АНУ-н үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд 6 сарын хугацаанд тухайн үл хөдлөх хөрөнгө зарагдахгүй байгаа тохиолдолд үнийг бууруулж зах зээлийн эрэлт нийлүүлэлтийн тэнцвэрийг олдог. Мөн барилга барьсан компани маркетинг борлуулалтаа зуучлалын компаниудаар дамжуулан амжилттай хийдэг.

Манай улсын үндэсний бүтээн байгуулагчид болсон барилгын компаниуд маань хуучин арга барилаасаа салж чадахгүй гадны улс орны туршлагад суурилсан уян хатан бодлого үгүйлэгдэж байгаа нь нууц биш юм.

Хямралын үед аль болох хөөрөгдсөн үнийг бууруулж, хүний нөөц болон маркетинг борлуулалтандаа зарцуулдаг өндөр зардлаа хэмнэж илүү их харилцагч, мэдээлэлтэй мэргэжлийн үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын байгууллагуудаар борлуулалтаа хийлгэх нь маш их цаг хугацаа хөрөнгө мөнгөө хэмнэсэн олон талын ач холбогдолтой сонголт гэж харж байна.

Компаниуд орон сууц зарагдахгүй байгаагаа төр засгийн хямрал тогтворгүй байдал гэж бурууг өгөн иргэдэд 8% хувийн зээл хязгаарлагдмал байдлаар гарч байгаатай холбон тайлбарлаж байгаа нь хэт нэг талыг харсан өрөөсгөл ойлголт юм. Нэг талд эрэлт их байгаа нөгөө талд нийлүүлэлт бэлэн байгаа хэдий ч үнийн бодлогын хувьд уян хатан биш байгаа нь бүтээн байгуулалтуудыг олон сар жилээр ашиггүй царцааж байна. Тиймээс хямралыг давах хамгийн зөв гарц бол царцаад байгаа хөрөнгөө эргэлтэнд оруулах явдал юм.